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Uno de los temas que ha marcado la actualidad del sector inmobiliario en los últimos meses ha sido el de la Ley de vivienda. Dentro de esta nueva normativa, uno de los aspectos más comentados ha sido el del recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para las viviendas vacías. En este contexto de actualidad tiene especial interés repasar algunos aspectos relacionados con este tributo.

Como quizá ya sabrás, el IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un impuesto de carácter local que se enmarca en el sistema tributario de España. Lo que se grava con él es la titularidad y derechos reales que se tiene sobre un bien inmueble. Además, conviene recordar que se paga anualmente.

¿Cómo calcular el IBI?

Para calcular el IBI lo primero que hay que saber es que la base imponible es el valor catastral del inmueble. Este valor se puede obtener fácilmente a través de la sede electrónica del catastro. También se puede consultar, por teléfono o personalmente, en la oficina del registrador catastral.

Por otro lado, a la hora de calcular la base liquidable, tal y como explica el catastro, hay que tener en cuenta lo siguiente:

“de oficio una reducción decreciente durante diez años. Esta reducción es del 90% del incremento del valor catastral en el primer año de vigencia de la revisión, del 80% en el segundo y así sucesivamente hasta que en el décimo año se alcance una base liquidable igual al valor catastral revisado. Esto significa que, con carácter general, la base liquidable por la que se tributará en el primer año de vigencia de la revisión es igual al valor anterior (sin revisar) más un 10% del incremento de valor experimentado por el inmueble como consecuencia de la revisión”

Asimismo, corresponde a los ayuntamientos determinar las tarifas aplicables sobre esta base. Esto es algo que depende de cada consistorio, aunque la ley pone límites. Así, el tipo mínimo es de 0,4 y el máximo de 1,1 para inmuebles urbanos. En el caso de los rústicos, el mínimo es de 0,3 y el máximo es de 0,9.

Las bonificaciones del Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Los Ayuntamientos no solo definen el tipo que se aplica al impuesto, sino que tienen potestad para definir bonificaciones. Pero, además, a nivel nacional se recogen bonificaciones de carácter obligatorio. Esto se hace en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

En su artículo 73 establece bonificaciones a inmuebles como las viviendas de protección oficial. Esta rebaja será del 50 % de la cuota del impuesto y se prolongará durante los tres periodos impositivos posteriores a la calificación de la vivienda como VPO. También están sujetos a este tipo de bonificaciones, por ejemplo, los bienes rústicos de las cooperativas agrarias.

¿Hay bienes inmuebles exentos de pagar el IBI?

  • La respuesta es clara. Sí. No todos los inmuebles están obligados a pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, de hecho la ley Reguladora de las Haciendas Locales, concretamente en su artículo 62, recuerda que los siguientes tipos de inmuebles están exentos de pagar el IBI:
  • Los que sean propiedad del Estado, de las comunidades autónomas o de las entidades locales que estén vinculados a cuestiones de seguridad ciudadana, servicios educativos, penitenciarios o que sean del Estado y formen parte de la defensa nacional.
  • Bienes comunales y montes vecinales comunes.
  • Bienes inmuebles de la Iglesia Católica según lo previsto en el Acuerdo entre el Estado Español y la Santa Sede sobre Asuntos Económicos.
  • Bienes inmuebles pertenecientes a la Cruz Roja Española.
  • Inmuebles que queden exentos en virtud de convenios internacionales en vigor.
  • Superficie de los montes poblados con especies de crecimiento lento definidas por la normativa.
  • Terrenos ocupados por líneas de ferrocarriles o estaciones, almacenes o cualquier otro servicio necesario para explotar ese paso ferroviario.

¿Quién paga el Impuesto sobre Bienes Inmuebles en una compraventa o al heredar un piso?

Otra de las preguntas más usuales relacionada con el IBI es de quién es la responsabilidad de pago del impuesto cuando se realiza una compraventa. Al comprar un inmueble es de suma importancia saber que es el vendedor el que debe pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, ya que a día uno de enero de ese año, el vendedor era el propietario del inmueble en venta. No obstante, hay que considerar que el vendedor podría repercutir sobre el comprador la parte equivalente al tiempo que cada uno haya sido propietario.

Otro de los casos más comunes es la obligación de pagar el IBI de una vivienda heredada. Si el inmueble pasa a ser de una única persona como propietaria, esta tendría que responsabilizarse del pago del IBI. Aún así, si el inmueble pasa a manos de varios propietarios, cada uno de ellos deberá pagar su parte proporcional.

Cómo afecta la ley de vivienda al IBI

El Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda, o más conocido como La Nueva Ley de la Vivienda, trae con ella diversas novedades que afectan directamente al mercado inmobiliario. Una de estas novedades es la sobrecarga en el IBI para las viviendas vacías, para de esta manera incentivar al alquiler de los inmuebles y así proporcionar mayor oferta para los ciudadanos.

Esta medida permite a los ayuntamientos aplicar un recarga máxima de un 150% en las cuotas de las viviendas vacías. Para que un inmueble sea sometido a esta penalización tendría que cumplir ciertas características:

  • Viviendas vacías durante más de dos años sin causa justificada.
  • En el caso de particulares que tengan más de cuatro viviendas de su propiedad.

Las causas justificadas serían, según el Proyecto de Ley:

 

  • Traslado temporal por razones laborales o de formación.
  • Cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de emergencia social.
  • Inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada.
  • Inmuebles sujetos a actuaciones de obra, rehabilitación u otras circunstancias que impidan su ocupación efectiva.
  • Que la vivienda esté siendo objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles y el alquiler

Un tema que es necesario que quede bien claro sobre el IBI es su abonamiento en un régimen de arrendamiento. Los más importante es recordar que lo común es que sea el propietario quien sea responsable del pago del IBI. Pero, aunque sea lo habitual no implica que sea obligatorio, de hecho la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU, establece que se puede pactar que sea el arrendatario el responsable de pagar este impuesto.

Que el arrendatario tenga la posibilidad de pagar el IBI no significa que este sea el responsable, la LAU indica de manera explícita que este pacto “no afectará a la Administración”. Por lo que el propietario seguirá siendo el responsable sobre el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Finalmente, en relación con esta duda, la LAU establece también que para que el acuerdo tenga validez debe constar por escrito, por lo tanto, dentro del contrato de alquiler debería quedar reflejado este pacto, así como el importe anual.


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