Alquiler turístico VS residencial en materia fiscal

Está claro que si alguna vez te has planteado invertir en inmuebles te ha venido a la mente un importante dilema. ¿Alquiler vacacional o alquiler residencial? En este artículo veremos algunas de las diferencias entre ambos tipos de inmuebles en materia fiscal.
Es normal que se tengan dudas sobre si invertir en alquiler residencial o vacacional, de hecho a nosotros mismos nos ocurre con nuestros inmuebles tokenizados, para quién no lo sepa, la idea de Reental y la tokenización inmobiliaria tenía como principal objetivo el alquiler vacacional, pero debido a las restricciones del momento pivotamos hacia residencial. Por lo que no te sientas preocupado por tener esa duda, nosotros mismo la tuvimos 😉.

Cuando vas a invertir en inmuebles hay varios aspectos que debes tener en cuenta, incluso más allá de la rentabilidad, que muchas veces el inversor puede ser cegado por este último dato y obviar muchas otras cosas. 

La parte fiscal es sin duda uno de los aspectos a tener en cuenta cuando inviertes en inmuebles, veamos las principales diferencias entre ambos tipos de inmuebles.

IRPF

Primero de todo, cuando el propietario es persona física de cualquier inmueble en alquiler, este debe incluir los ingresos recibidos por la explotación del inmueble en la declaración de la renta como rendimientos de capital inmobiliario. La cuantificación del rendimiento se calcula restando los gastos deducibles de los ingresos obtenidos.

En el caso del alquiler turístico la legislación sí presenta una clara diferencia. La legislación separa al alquiler turístico que únicamente pone a disposición una vivienda para su cliente, del que ofrece servicios propios de la industria hotelera (lavandería o restauración por ejemplo). En el caso de los inmuebles que ofrezcan este último tipo de servicios, los ingresos son computados como rendimientos de actividades económicas. Además de los inmuebles que ofrezcan este tipo de servicios, también tendrán esta consideración los inmuebles para cuya gestión se requiera de al menos una persona contratada a jornada completa.

En cuanto al dilema entre alquiler vacacional y residencial el IRPF hace una clara distinción entre estos dos métodos de explotación. La principal diferencia es la posibilidad de deducirse hasta el 60% del rendimiento neto resultante, una ventaja fiscal muy atractiva, pero que solo está al alcance de los inmuebles que tienen como objetivo satisfacer una necesidad de vivienda permanente. Esto excluye directamente a los inmuebles explotados como alquiler vacacional, ofrezcan o no servicios de la industria hotelera.

IVA

La obligatoriedad o no de tributar por el Impuesto sobre el Valor Añadido, o IVA, es otra de las diferencias entre estas dos tipologías de alquiler. En el caso del alquiler de la vivienda, siempre y cuando ese sea su uso, es una operación que está exenta de este impuesto. Sobre este aspecto la legislación vuelve a diferenciar entre aquellos inmuebles que ofrecen unos servicios propios de la industria hotelera, de los que no, ya que sus propietarios tendrían la condición de empresarios, por lo que sí estarían sujetos al IVA.

En el caso de que los servicios de hospedaje no fueran prestados, la actividad del alquiler estaría sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas).

Impuestos de Actividades Económicas

Este impuesto entra en juego solo para los alquileres turísticos. En este caso el propietario debe matricularse en el epígrafe 685 “Alojamientos turísticos extra-hoteleros”, si ofrece servicios de hospedaje o en el epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas”, en el caso de que no los ofrezca. Sin embargo, los sujetos pasivos que sean personas físicas residentes, sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades y entidades sin personalidad jurídica cuyo importe neto de la cifra de negocio sea inferior a 1.000.000 de euros quedan exentos de este impuesto.

En el caso de que el propietario del inmueble en cuestión ceda la vivienda a otra persona o empresa para que sea alquilada a terceros como un establecimiento del tipo extra-hotelero la tributación de este impuesto será diferente. En ese caso, deberá matricularse en el epígrafe 861.2 de la sección 1ª ‘Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP’.

Conclusión

Como ves el aspecto fiscal es uno de los temas a tener en cuenta cuando se invierte en el sector inmobiliario, ya sea invirtiendo en inmuebles tokenizados a partir de la tokenización inmobiliaria de Reental, o por tu propia mano.

Como mencionaba al iniciar el artículo nosotros mismos nos planteamos bajo qué tipo de explotación basar nuestra tokenización inmobiliaria, pero hoy podemos decir muy orgullosos que nuestros inversores podrán gozar de los dos tipos de inversión. 

Hoy, día 22 de noviembre de 2022, presentamos nuestro primer inmueble tokenizado vacacional localizado en Tulum, México. Esto no solo supone el primer inmueble tokenizado de Reental vacacional, si no que también es el primero fuera de España ¿no es genial?

Si quieres invertir en nuestro inmueble tokenizado Tulum-1 no llegue más tarde de las 17:00 ya que los tokens vuelan! Te esperamos por Tulum Reentel😁.

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Bienvenido a la nueva manera de hacer finanzas, bienvenido a Reental.